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点中炒房死穴!“二手房指导价”时代来了

2021-07-18 13:45栏目:房产

今年以来,全国多个城市热点楼盘出现乱象,小区业主“抱团”涨价、中介炒家结成“攻守同盟”、抵制打折等事件层出不穷。
 
以深圳为例,一些小区业主甚至祭出“资产保卫战”的大旗,倡议小区上下“拧成一股绳”,把房价硬生生“拉”上去,还有人写出“涨价檄文”,对降价业主进行声讨,勒令其提高价格,保护集体权益等等。
 
 
种种行为引起了地方政府管理机构的高度重视,有关部门第一时间发布了风险提示,对情节严重的小区一度停止二手房网签,部分闹事业主也被警告,情节严重者不乏移交公安、市监、司法等部门处理等。
 
以上现象并非偶然。多年以来,我国的房地产调控多在新房市场发力,限贷、限售、限价等政策频频出台,而受到种种因素的影响,对存量房市场、中介环节的管控较少,导致一二手房政策环境殊为不同,价格差异较大,让投机者钻了空子。
 
“也因此,如深圳、上海、西安、成都等多个城市,当前都在出台二手房参考价制度,打击虚高挂牌,控制中介、业主、媒体合伙控盘,侵害购房者的合法权益。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《财经国家周刊》记者表示。
 
已经出售的二手房,为何仍要纳入政府严格监管?既然只是“参考”价,政府调控机制要如何发挥实效?而作为一名业主,是否就拥有了随意报价,甚至抱团涨价的权利?
 
遏制小范围垄断,二手房必须严加管控
 
“不把二手房控制住,新房价格也很难管控。”李宇嘉告诉《财经国家周刊》记者,目前一二手房价格的倒挂,倒逼了新房抢购和集体涨价等行为,也助长了社会打新和投机炒作风气。
 
更为关键的是,许多二手房涨价都不完全是市场行为,尤其深圳、杭州、宁波、上海等地的重点楼盘,受人为操控的影响较大,且有不断强化的趋势。
 
以深圳为例,去年深圳的二手房价格暴涨,其信号就非完全“中性”,而是可以形成“自循环”的,其机制是怎样的呢?
 
首先,深圳绝大多数片区均是存量房市场,二手房供应占绝对主导,抛开自住的和限售的房子不谈,实际挂牌销售的房源非常有限,只要中介与业主联合起来,就可以轻松掌控小区的挂牌价。
 
同时,互联网时代的沟通成本较低,一个简单的微信群就能达成联盟,为实现小范围的二手房垄断提供了便利。在这种情况下,A小区挂牌价上涨,B小区也这么干,互相攀比、不甘落后,最终带动整个片区一起涨价,再向其他片区传导,成为二手房螺旋式涨价的起点。
 
不难理解,房产升值对于业主、中介和投资客来说,都是“多赢”的好事,大家互相配合、举双手赞成,但是硬币还有另一面,“抱团涨价”对于刚需买房人、对于整个地产市场和社会生态,并不是一件有利和公平的事情。
 
二手房市场的信息是高度不对称的,正是这个“不对称”,让中介、投资客、业主与买家之间构建了“攻守联盟”,无论在真实信息的掌握,还是在谈判地位上,买家的地位都是极其弱势的,分散四处的他们也无法通过结盟迅速增加自己的话语权。
 
更不用说,一些中介公司、投资者和业主还通过虚构交易,增加看房批次、做软文,或者干脆“对敲”即内部人群相互接盘,凭空令小区价格“拔地而起”。
 
种种操作之下,终于爆出了深房理的“杀猪盘”事件,中介公司、小贷公司、网红专家、银行“内鬼”等诸多机构个人促成了这一欺诈商业链,导致部分小区房价泡沫不断膨胀,部分投机客提前获利离场,如监管不出手,就会走向破裂,最终留给社会一地鸡毛。
 
“管不住二手房市场,那么(政府)刚刚布好的资金防控线,可能就会变成马其诺了。”李宇嘉告诉《财经国家周刊》记者,毕竟房价上涨的诱惑实在太大了,“如果有50%的利润,资本就会铤而走险,如果有100%的利润,就有人敢践踏一切人间法律。”
 
深圳率先下猛药,成交锐减一半
 
2021年2月8日,为了打击楼市投机炒作,深圳率先推出二手房参考价制度,被市场简称为“208”新政,正式打响了地方政府二手房价格管控的发令枪。
 
“深圳以往的限价只是针对新房,对二手房的调控政策主要是打击投机、约束交易行为等,这次以‘参考’的名义推行二手房限价,实现了限价政策在深圳楼市的全覆盖。”中国城市经济专家委员会副主任宋丁表示。
 
为何二手房参考价对市场影响那么大?毕竟买卖双方可以自行决定真实交易价格?政府的参考价,是否能真正起到作用?
 
其中关键在于,当政府的参考价低于市场成交价,银行贷款要以政府参考价为评估标准,这就意味着,买房者的实际首付比例会大大提高,社会杠杆比例也会有所下降,这对于融资炒房的投机客来说打击巨大。
 
例如,2020年10月初,深圳南山区红树西岸小区的成交单价达到16.2万元,而政府给出的参考价为11.1万元,折扣高达三分之一,银行的二手房贷款额度自然会大幅下降。
 
北上广深等大城市、特大城市的核心楼盘价格,已经不能简单从“居住”的角度判断,它在某些程度上类似一种金融产品,代表着的是一类社会资金避险或者保值增值的需要,而二手房参考政策制定的初衷,也是大力打击投机炒作,降低系统性金融风险,同时尽可能保护真实的居住需求。
 
目前来看,深圳市场的“打新潮”正在退去,量产“日光盘”的神话不再,多个“网红盘”认筹遇冷,例如6月20日,万科都会四季的856套住宅开启线上选房,直至结束还剩300套未认购,弃购率达到35%。
 
与新房市场相比,二手房市场更为冷清。今年6月,深圳的二手房住宅成交仅2575套,创了十年新低,2021年上半年深圳合计成交二手房住宅28442套,同比下降35.4%。“目前来看,二手房新政对此前燥热的楼市开始修正,效应已经发挥。”深圳市房地产中介协会发展研究部华洪表示。
 
同时,业绩挂零已成部分深圳房产经纪人的常态,在今年5、6月之间,深圳仅贝壳系就有近百家门店关闭。
 
“水退去之后,裸泳者就要出局。”深圳宝安区一名中介店主对《财经国家周刊》记者表示,之前市场火热之际,许多经纪人出来自立门户,行业迅速饱和,现在有些人已改行。
 
“上政府官网,做二手房交易”
 
在深圳的系列二手房政策包中,近期有一项举措格外值得关注,堪称开创了历史先河。
 
6月24日,细心群众在深圳市房地产信息平台的“便民服务”一栏,发现上架了“二手房交易系统”模块,其功能主要有三项:找中介买房、找中介卖房以及自助卖房。
 
 
在买房选项里,买方可填写购房需求、发起委托选择中介机构,可选的中介机构有近2000家,而在卖房选项里,卖方可以选择找中介或自助卖房,通过填写房屋产权校验、房屋状况说明书、选择中介、填写卖房信息来完成交易。
 
“这个系统应该称为新版的网签系统,目前仅在测试阶段。”深圳市房地产中介协会相关人士表示,系统的目标在严控业主的挂牌价,让二手房交易更加透明以及协助监管中介市场乱象。
 
“这将彻底打掉二手房市场的信息不对称。”李宇嘉说,全维度房源信息要在该平台备案,中介和买卖双方等交易主体信息也要备案,以后再想利用或制造“信息差”赚取不义之财,“行不通了。”
 
也有业内专家表示,该系统的面世意味着政府信用背书正在取代中介背书。
 
过去,我国的二手房交易完全由中介代理完成,在真房源、赎楼、资金监管、按揭等各个方面,品牌中介同时也发挥信用背书的作用,包括网签和过户都在中介的指导下进行,未来所有交易有望在政府交易平台上完成。
 
“这可能对中介公司来说有点难以接受。”一位业内人士对《财经国家周刊》记者表示,比如,从2003年开始就筹划楼盘字典、自建真房源系统的链家集团(以及后来的贝壳),这套数据几乎算是贝壳的核心资产。“但是二手房市场交易具有公共属性,算得上行业的基础设施和公共产品,现在二手房交易成本高、权益保护不得当,交易效率确实有待提升。”
 
“当市场有空子可钻,而且获益非常诱人,就怪不得大中介也参与其中,问题在于行业缺乏健康运行的基础设施。”李宇嘉说,既然市场解决不了,或者说市场已经失灵,而老百姓又迫切需要公平合理的交易平台,政府就应该发挥“补位”的作用。
 
但同时也要注意,在该系统启用的过程中,也需要“求同存异、谋划长远、因势利导”,应该将龙头中介的合理诉求和基本利益反映进来,更好地整合现有资源,让市场认识到,建立新的系统,有利于规避行业乱象,提高行业的集中度,让规范运营、追求长期价值的大公司脱颖而出。
 
未来,随着深圳居住用地供应的加大,以及调控政策的强化,预计今年将一直处于“横盘”的状态,“从深圳开始,楼市调控重点将转向二手房市场,大家要适应这种变化。”李宇嘉说。
 
多个热点城市跟进,全国二手房齐降温
 
7月15日,统计局数据显示,6月全国70个城市的二手住宅价格指数环比仅上涨了0.3%,同比仅上涨3.5%,调控效果显著。
 
“二手房市场出现了一个积极的信号,那就是涨幅明显停滞,和5月份相比没有扩大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《财经国家周刊》记者,深圳之后,全国已经有十几个城市出台了二手房指导价制度,监管措施空前严厉,这促进了价格数据的降温。
 
 
公开消息显示,今年2月深圳出台了二手房指导价参考制度后,全国多个热点城市陆续学习跟进。比如3月2日,无锡建立了二手住房价格信息发布机制,加强对中介机构及时、准确报送二手住房挂牌和成交数据的指导,要求及时公开合理成交价格区间,曝光典型炒作案例。5月28日,成都建立二手住房成交参考价格发布机制,前后分两批陆续公布了近500个住宅小区的成交参考价。
 
7月8日,西安市住建局也发布通知,要求不得以“学区房”等名义炒作房价,并且下架了价格虚高的二手住房房源。“指导价基本比挂牌价降30%左右。”当地中介人员告诉《财经国家周刊》记者。
 
上海的跟进力度更大。7月9日上午,上海市房管局刚刚召开了全市规范二手住房管理会议,要求在已实施房源挂牌核验的基础上,再次增加价格信息核验的步骤。
 
“开会时整个会场非常严肃,上海头部几家大中介经纪机构负责人全部在场,包括链家、中原地产、Q房网、易居房友、太平洋房屋等。”一名参会人士透露说,11家上海头部经纪机构已经接到通知,接下来要对全市数十万套二手房挂牌房源集中清网,价格虚高的房源立即下架,不管是线下还是线上渠道,都不能再展示。
 
严跃进判断,从后续市场的表现看,二手房指导价制度将呈现三个特点。第一是全面铺开,预计后续各类一二线城市和重点三四线城市将有各类管控。第二是多方位监管,包括房源的挂牌、房价的审核、贷款的审批等都会有所收紧。第三是重点严打学区房炒作,二手房领域的学区房将面临严监管,盲目炒作学区房将面临风险。
 
“二手房的监管很重要,但政府没抓手、没工具,连价格信息也不掌握,市场主体也难以监管。”李宇嘉表示,当下包括上海在内各大城市正在补短板、建立市场监测平台和参考价机制等等,“这个工作量很大,首先要做的就是规范挂牌价。”
 
他认为,政府的关键是要真正把基础数据完善起来,包括划片区,制定片区指导价,进行实时调整和建立投诉反馈机制等等。“开弓没有回头箭,(稳住市场)是早晚的事情,政府信心很足。”